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西安各银行首套房贷利率大多上浮10%,专家:有继续上涨可能

相关数据显示:2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比11月上升0.37%;同比2916年12月首套房贷款平均利率4.45%,上升20.89%。

目前西安个别银行首套房贷执行基准利率,而大多上浮10%

从全国而言,部分城市首套利率已大范围执行基准利率上浮15%,二套利率也同比上调,就西安而言,只有西安银行执行首套房贷基准利率的政策,而中信则上浮20%,包括民生。邮储等银行则上浮10%,农行、建行则上浮5%。

就二套房政策而言,西安多数银行上浮10%-20%不等。此外,首付情况则比较稳定,没有太大变化,即首套首付三成、二套首付四成。

有专家认为,就西安而言,在楼市调控大背景下,房贷利率下跌可能性不大,快速上涨是大概率事件。

房贷利率全面上浮,三方面原因造成:

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首先,银行吸收存款的成本和难度都在上升,本来资金面较为宽松,银行间同业拆借资金的成本并不高,而到时至年末,大家手里的流动性都很紧,银行吸纳资金的成本上升,是导致首套房贷利率上升的主因。

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再者,随着房地产调控的深入,银行也要评估贷款给个人房贷的风险系数,如果再想之前那样,在基准利率上打八折,银行不仅赚不到钱,还有可能面临坏账风险。

也就是说,在各家银行看来,现在个人房贷的风险在陡增,审批的难度也要上升,而且房贷利率也要调整到与风险匹配的利率区间。

       

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最后,受到监管层的防范金融风险,有效降低金融杠杆的影响,各银行都在收紧房贷业务。再加上,年末各家银行还要经历MPA各项指标考核。所以,贷款资金成本在短期内难以下调。

 

上调利率的目的也大致有三点:

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不管是首套房贷利率,还是二套房贷利率,大幅上调就是为了遏制投机炒作。过去,一些家庭为了获得首套房贷资格,以及优惠利率,夫妻双方假离婚,就是通过夫妻一方净身出户的方法,获得购买首套房资格,而上调首套房贷利率,就是要增加弄虚造假者的投机成本和难度。

当然,这也难免会误伤刚性需求者,不过对于真正需要买房的人来说,首套房贷利率上调了,也不勉为其难,应根据自己实际情况。

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房贷利率上浮是本轮房地产调控的杀手锏。过去中国房价之所以被投机者炒上了天,只要还是贷款利率过低,现在银行在逐步上调房贷利率的同时,各热点城市也拿出购房“限售”新政。

“限售”政策通常一限就是二至五年不等。现在看来,上浮房贷利率是为金融机构降杠杆,而各地限售政策就是要有效控制局部性的金融风险的发生。

如今全球央行都是降杠杆,中国也要回到这条路上来,但如何既调降金融机构的杠杆,又避免金融风险,这是一个棘手的问题。

 

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对于那些房贷利率稍有上浮,就感受到压力的刚需购房者来说,千万不要过于勉强购房。除了可等房价回归理性时再购房外,各地方政府也在积极完善房屋租赁的市场建设。

我们看到现在房租费用也可以向银行贷款了。以后,居民完全可以通过“租售并举”来解决住问题,并不一定要购买动辄数百万的一二线城市的房产。

同时,北京、长沙等城市也在相继推出共有产权房,让更多的真正想买房用于自居的购房者圆上住房梦,预计房贷难度会适当放松,但房贷利率长期上升会是常态化,过去房贷利率打折时代已经终结

 

对不同群体都会造成什么影响?

 

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已购房者:

月供增加,资产可能缩水目前的住房抵押款实际上是浮动利率的,按照规定,如果利率上升,则已经签订的住房抵押贷款合同,自下一年的1月1日起执行新的利率。

 

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持币待购者:

支付能力下降,月供占居民家庭月收入的30%-50%为宜。我们假设某居民家庭的月收入为8630元,家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50%支付月供,根据测算,该家庭具备购买价值100万的住房的能力。

假设利率升高到6%、7%或8%,则该家庭的购房支付 能力将分别下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%。换而言之,该家庭买不起100万的房子,而只能购买70-86万的房子了。

 

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投资者:

融资成本提高,投资利润下降假设投资者的资本构成是6成银行贷款,4成自有资金,投资物业的市场回报率为8%,银行抵押贷款利率化为5%,则自有资金的投资回报率为12.5%。

现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%,而其他条件不变,则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%,回报率的下降是非常显著的,必将导致投资性需求减少,这也将在一定程度上引起房价回落。

 

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投机者:

融资成本提高,价格预期改变对于投机者来说,同样存在融资成本提高的问题,购入价值100万的房产,闲置一年后转让,如果6成资金来源于并且利率是8%,则贷款融资产生财务费用4.8万元,加上转手的交易费用,房价涨幅必须极高才能确保收回成本。

更重要的是,由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应,投机者很可能改变房价走势预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场,这将导致泡沫迅速被挤出。

 

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开发商:

建设贷款利率上涨,面临市场风险对于开发商来说,财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期,居民购买能力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外,还会增加土地储备的成本和风险。

 


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