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马总推荐第二十期:曲江三宗地成交涉及金额24亿,西安未来五年住宅用地应超9万亩!

2017年西安规范土拍市场,让大开发商进入西安变得更加容易。那么,这一年西安土拍市场都发生了什么?未来规划如何?

据克而瑞数据统计,2017年西安土地成交宗数211宗,同比上涨17%2017西安土地成交共12558亩。同比上涨20%2017年西安土地成交金额327.5亿元,同比上涨29.4%

具体来看,2017年各季度土地成交情况分别是:

第一节度合计推出土地86宗,供应土地面积378.6万,成交土地67宗,成交土地面积714.97万㎡,为年度最高。其中:城东占比近四成,高陵、临潼、浐灞和长安次之。这一态势显然是受到了当时房价大热的影响。

第二季度合计推出土地90宗,供应土地面积374万㎡,成交土地46宗,成交土地面积170万㎡,其中城西、浐灞、经开和城东为主力成交区。

第四季度的10月、11月合计供应土地27宗,供应面积194.34万㎡,成交土地面积63.15万㎡12月份土地成交11宗,成交土地面积19.2万㎡。

 

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2017-2021年西安五年住宅地供应计划:总量超9万亩

西安国土资源局公布的《西安市2017年-2021年住宅用地供应计划结构表》如下:

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2017年到2021年,西安在五年内计划供应住宅用地92192亩,其中国有建设用地74615亩,集体土地17577亩。其中,商品住宅用地占到总供应量的58%,平均每年商品住宅供应量约11255.5亩

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新年开局大手笔 曲江三宗地成交涉及金额24亿

1月9日,西安国土资源交易网信息显示,西安当天成交土地三宗,共322.076亩,成交金额达241350万元,三宗地都以低价成交。这是一个多月来西安土地市场首次成交的三宗地,也是新年开局,首次成交的三宗地。

西安中央商务区控股有限公司以107280万元,摘得曲江一期会展国际板块的一宗地,净用地面积约98亩,地籍编号QJ4-2-73-1,用地性质为住宅、商服用地。据公告,此宗地位于曲江新区和谐路以北、创汇路以西,是曲江文化产业园项目配套用地

此外,西安秦尚置业责任公司耗资134070万元摘得曲江二期雁翔路区域两宗地,面积224.55亩。地籍编号分别为:QJ6-5-31,QJ9-5-32,QJ6-5-33。

宗地一,地籍编号QJ4-2-73-1,位于曲江新区和谐路以北。汇新路以西,净用地面积97.526亩,用地性质为住宅、商服用地。其中出让住宅用地88.892亩,出让商服用地8.634亩。容积率不高于2.8不低于2.0,建筑密度不高于25%,绿地率不低于35%。土地使用年期为住宅70年、商服40年。

宗地二,位于曲江新区植物园东路以南、雁翔路以东、绕城高速以北,总用地面积178.599亩,依规划分为两个地块。

其中地块1地籍编号为QJ6-5-31,净用地面积59.032亩,用地性质为商业设施用地,容积率不高于3.0不低于2.0,建筑密度不高于50%,绿地率不低于25%;

其中地块2地籍编号为QJ6-5-32,净用地面积119.567亩,用地性质为住宅、商服用地,容积率不高于2.47不低于2.0,建筑密度不高于25%,绿地率不低于35%。其中出让宅用地111.524亩,出让商服用地5362.29平方米(折合8.403亩),设为共用宗。土地使用年期为住宅70年、商服40年。

一、二总成交总价为106390.0万元,成交单价为596万元/亩,为楼面地价为3373元/㎡。宗地三的成交总价为27680.0万元,成交单价为602万元/亩,楼面地价为3614元/㎡。

宗地三,地籍编号为QJ6-5-33,位于曲江新区植物园东路以南、绕城高速以北、净用地面积45.951亩,用地性质为住宅、商服用地。其中出让住宅用地42.208亩,出让商服用地3.743亩。容积率不高于2.5不低于2.0,建筑密度不高于25%,绿地率不低于35%。土地使用年期为住宅70年、商服40年。

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土地市场的健康成熟是关键

据国土资源部网站消息,2017年对全国111个城市开展住宅用地出让合同执行情况检查的结果表明,全国住宅用地出让合同执行情况良好。其中,合同正常履约率达到81.8%,安徽等8个省(市、区)正常履约率超过90%,这表明出让的住宅用地多数能够得到顺利有效开发。

为什么会出现高达20%的违约率(即出让的土地中,有20%没有开发)呢?

国土部则表示,此次检查发现,营销住宅用地出让合同执行的因素,除了个别合同约定不合理及不可控因素外,

主要是受让方资金短缺或利益驱动、规划调整。出让方没有按约交付土地,以及行政审批环节多、周期长。

在房地产传统的商业逻辑中,开发商们“捂地游戏”屡试不爽,而且通过跨周期式操作,也大都赚的盆满锅满。

这套“赚钱”逻辑,在未来怕是要失灵了,因为,房地产的盈利模式变了。

目前我国的房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题,房子够了,但好房子少

而另一方面,人们对房子功能定位的不断提升和变化,人们对房子赋予了更多精神层面的东西,这必将引发房地产价值链和产业链的裂变

这就意味着,房子作为大宗资产的定价逻辑将会发生根本性变化,日后的房子值不值钱,取决于房子在哪、它能哪来做什么、房东或物业赋予了它哪些附加价值,而不是什么城市或区域的房价都能鸡犬升天。

差异化、分化,这也恰是一个成熟市场应该有的表现。

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西安土地新政一览

省国土厅:开发商长期闲置土地 将被列入“黑名单”

建立闲置土地“黑名单”制度,要列入闲置土地“黑名单”并计入企业(单位)诚信档案,作为今后的土地竞买人资格审查依据之一,在其闲置土地未盘活之前,国土资源主管部门不得受期其任何用地申请。

西安开房二级土地市场 成为首批试点城市

二级市场即土地使用权的再交易,主要是通过转让、出租、抵押等交易,实现土地使用权土地经营权或使用者之间横向流动,实现市场经济下生产要素的优化配置,它是一级市场的延续,既反映一级市场的需求状况,又反映房地产市场的供求状况。西安成为首批试点城市。

土地出让方式转变:网上招拍挂+现场竞拍

土地市场的火热也使得西安土地出让方式发生了转变:从以前的单纯的网上招拍挂出让,转变为现在的“网上挂拍+现场竞拍”方式,使得土地出让更加透明化。


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